-

Риски при покупке квартиры по наследству

Содержание
  1. Главный риск покупки квартиры, доставшейся по наследству
  2. Возникли не установленные ранее наследники
  3. Так в чем же главный риск покупки квартиры, доставшейся по наследству?
  4. Обязательно ли покупатель должен будет вернуть квартиру наследнику, которого незаконно обделили?
  5. Что может являться дополнительной защитой?
  6. Как купить квартиру полученную по наследству
  7. Возможные риски при приобретении унаследованной квартиры
  8. Как минимизировать риски?
  9. Если недвижимость находится в собственности продавца менее 3 лет
  10. Мошеннические действия при продаже наследной квартиры
  11. Опыт судебной практики
  12. Риски при покупке квартиры, полученной по наследству: какие сложности могут возникнуть и как их избежать?
  13. Особенности покупки квартиры
  14. Если недвижимость досталась по завещанию
  15. Если имущество досталось по закону
  16. Срок давности и возможные риски
  17. Менее 3 лет
  18. Более 3 лет
  19. Как избежать сложностей при приобретении унаследованного жилья?

Главный риск покупки квартиры, доставшейся по наследству

Риски при покупке квартиры по наследству

В статье 3 причины из-за которых стоит охотиться за наследственной квартиройя описывал преимущества покупки квартиры по наследству.

В этой статье я не буду грузить вас номерами статей законов, прецедентов, и постановлений суда. Я простыми словами объясню, какой главный риск возникает у покупателя квартиры, полученной в наследство и есть ли 100% шансы его избежать.

Для начала нужно сказать, что получение недвижимости по наследству возможно в двух вариантах. Наследство по закону и наследство по завещанию.

Особенность в том, что на наследство по закону могут претендовать родственники вне зависимости от того, что написано в завещании. Родственники с так называемой «обязательной долей» в наследстве.

Завещание становится дополнительной головной болью при проверке недвижимости

То есть если дедушка в завещании оставил все имущество внуку, то даже несмотря на это, у дочери этого дедушки может быть ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ДОЛЯ в этом имуществе.

При условии что она относится к кругу таких лиц.

В круг лиц с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ДОЛЕЙ в наследстве попадают несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

Собственно в этом и кроется главная опасность покупки квартиры, доставшейся по наследству.

Может сложиться ситуация, когда после покупки такой недвижимости вдруг, откуда-то, появляется человек и заявляет, что он родственник, что он попадает в круг обязательных по закону наследников.

Просто он, по уважительной причине, не знал о смерти дорогого родственника, а поэтому не вступил в права наследства, и теперь претендует на долю в ВАШЕЙ квартире!

Таким образом при покупке квартиры, доставшейся по наследству, есть риск, что вы можете столкнуться с оспариванием ваших прав на эту недвижимость так как после покупки:

Возникли не установленные ранее наследники

Наследники которые не знали о смерти наследодателя, но которые входили в круг наследников с обязательной долей в наследстве, и которые должны получить свою долю или компенсацию стоимости даже при наличия завещания

Так в чем же главный риск покупки квартиры, доставшейся по наследству?

Основная проблема в таких ситуациях заключается в том, что в сделках с недвижимостью, связанных с ущемлением прав обязательных наследников, срок давности (3 года с момента сделки) отсчитывается не с момента совершения сделки, а с момента, когда такой наследник узнал о нарушении своих прав. И если у наследника есть уважительная причина, по которой он узнал о смерти наследодателя через 5 лет, то и срок давности будет отсчитываться от этого момента.

Такая же проблема с несовершеннолетними наследниками, из обязательного круга наследников, чьи права были нарушены. То есть если такие наследники «всплывут» через 5-7-10 лет, они в любом случае имеют право на свою долю в наследстве.

Я в своей практике несколько раз проводил расследование, с целью поиска потенциальных наследников, не участвовавших в получении недвижимости по наследству. Мы осуществляли запросы в ЗАГСы, нотариусам, паспортные столы, и при этом гарантий, что такие наследники не выплывут никто дать не сможет.

Когда-то все квартиры будут получены по наследству. Ничего не будем покупать?

Обязательно ли покупатель должен будет вернуть квартиру наследнику, которого незаконно обделили?

Ну а теперь главное, различные постановления последних лет, на усмотрение суда, гласят, что если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства.

Особенно если истек срок давности по признанию сделок с недвижимостью не действительными, который составляет 3 года. А за этой компенсацией ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру, а не к покупателю.

Но еще раз повторю — это решение принимается судом в каждом конкретном случае.

Что может являться дополнительной защитой?

Страхование титула сделки. То есть страховка на случай потери права собственности, которую как правило делают на срок, сопоставимый со сроком давности по оспариванию сделок с недвижимостью. Если страховая отказывается страховать такую сделку, то это однозначный повод оказаться от покупки такой недвижимости.

И как обычно, я призываю, обращайтесь к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью! Вы избежите лишней нервотрепки, переживаний и проблем в конечном итоге.

За помощь и комментарии при написании этой статьи спасибо Ирине Сивуховой и Максиму Бунтовичеву!

А что вы об этом думаете?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vysotskyestate/glavnyi-risk-pokupki-kvartiry-dostavsheisia-po-nasledstvu-5cd98f7ddc906400b2800683

Как купить квартиру полученную по наследству

Риски при покупке квартиры по наследству

Обычно покупатели настороженно относятся к приобретению жилья, переданного по наследству.

Купить квартиру, полученную по наследству, зачастую значит столкнуться с длительными судебными разбирательствами с наследниками, которые по каким-либо причинам не приняли наследство в определенный законодательством срок. Тем не менее оградить покупателя от подобных неприятностей все же возможно.

Возможные риски при приобретении унаследованной квартиры

Объекты недвижимости могут быть переданы по наследству на основании предусмотренной законом очереди или согласно положениям завещания.

В первом случае наследное имущество распределяется между родственниками покойного в зависимости от степени родства.

В первую очередь, учитываются интересы супруга умершего гражданина, его детей и родителей. Если нет наследников первой очереди, имущество переходит к претендентам второй очереди.

Бывает, что близкие родственники не сразу узнали о смерти наследодателя и не смогли вовремя заявить о своих правах на его имущество.

При передаче наследства по закону возможны следующие неприятные нюансы:

  • покойный жил довольно далеко от родственников или не поддерживал с ними отношения. Те, в свою очередь, не знали, что родственник умер, поэтому вовремя не обратились к нотариусу. Если в суде они смогут подтвердить наличие уважительной причины, то возможно восстановление срока вступления в наследство;
  • покойный длительное время не проживал совместно с супругой или супругом, при этом официально брак не был расторгнут. Муж или жена не знали о смерти супруга, поэтому вовремя обратиться к нотариусу не смогли;
  • если у наследодателя не осталось наследников первой очереди, и его имущество было передано преемникам второй очереди, хотя свои права могли реализовать его внуки по праву представления, но они не знали о кончине бабушки или дедушки;
  • если один из наследников был признан недостойным, то его доля распределяется между оставшимися законными претендентами;
  • после смерти собственника может быть обнаружено завещание, которое было составлено давно и о его существовании родственники не знали. В этом случае, наследниками могут стать совсем другие люди;
  • неприятные последствия могут возникнуть, если кто-то из наследников по закону решит оспорить завещание, составленное наследодателем.

Это наиболее частые риски при покупке наследной квартиры. Однако могут возникнуть и другие неприятные ситуации.

Покупателю советуют тщательно изучить информацию и подумать, как правильно оформить сделку купли-продажи, или найти другой более подходящий вариант.

Существует категория граждан, которые могут рассчитывать на обязательную долю в наследстве, даже при наличии завещания в пользу иных лиц. Если такие наследники обратятся в суд, то им будет выделена доля в проданной недвижимости.

Если в ходе судебного разбирательства наследник, продавший квартиру, будет признан недостойным, сделка будет аннулирована. При этом возврат денег покупателю останется под вопросом. Вернуть потраченные средства можно будет через суд и судебных приставов, но это займет много времени.

Если гражданин решит продать жилье, полученное им в наследство недавно, то он может попросить указать в договоре стоимость квартиры менее 1 000 000 рублей. Его цель при этом – не платить налог на имущество, которым он владеет менее 3 лет.

Сумма в договоре получается заниженной. Покупатели при этом рискуют, ведь если будет судебное разбирательство и сделка купли-продажи будет объявлена недействительной, вернуть можно будет лишь средства, указанные в договоре.

Завещатель также может обязать своих наследников позволить проживать на территории квартиры определенным лицам. Соответственно, покупатель может приобрести жилье, вместе с этими «обязательными» жильцами. Расторгнуть такую сделку довольно проблематично.

Как минимизировать риски?

Прежде чем подписывать какие-либо документы покупателю рекомендуют получить как можно больше информации о квартире:

  • сделать запрос на выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все сделки с указанной недвижимостью, начиная с 1998 г., а также сведения о наличии или отсутствии обременения;
  • обратиться к нотариусу, который предоставит информацию о завещательных отказах;
  • получить выписку из домовой книги с информацией о гражданах, зарегистрированных на территории этой жилплощади;
  • по возможности поговорить с соседями, узнать о наличии супругов, детей и прочих родственников, имеющих права на наследство.

Если обратиться в паспортный стол, то можно получить информацию о самом продавце, наличии или отсутствии у него судимости, подтвердить сведения о смерти прежнего собственника.

Насторожить покупателя должен и отказ продавца представить все необходимые документы и справки. Сделка купли-продажи недвижимости может быть впоследствии признана недействительной, если продавец не получил справку о дееспособности, хотя на момент продажи ему более 70 лет.

Если объект недвижимости переходит по наследству нескольким правопреемникам, то дать свое разрешение на его реализацию должен каждый из них.

В документе купли-продажи также должны быть подписи владельцев всех долей.

Изначально необходимо убедиться в том, что прежний владелец жилплощади действительно умер. Если продавец отказывается предъявить документ о смерти наследодателя, то этот факт должен насторожить потенциального покупателя.

Если недвижимость находится в собственности продавца менее 3 лет

В случае продажи объекта недвижимости, полученного в наследство, в течение первых 3 лет владения наследнику необходимо заплатить налог в 13% от стоимости сделки.

Для того чтобы уменьшить сумму налогового взноса, многие продавцы настаивают на внесении в договор купли-продажи заниженной стоимости. Согласно нормам законодательства налогом не облагается сумма менее 1 000 000 рублей.

Юристы предупреждают покупателей недвижимости, что соглашаться на это нельзя ни при каких условиях.

Если возникнут непредвиденные обстоятельства (объявятся иные наследники, будет оспорено завещание), то покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая установлена в документе. Доказать, что за квартиру заплатили больше, будет невозможно.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Мошеннические действия при продаже наследной квартиры

Среди наиболее распространенных вариантов мошенничества в данной ситуации выделяют:

  • подделка завещательного документа. Проверить подлинность завещания может нотариус;
  • мошенники также представляют покупателям поддельные договоры купли-продажи или дарственные. Узнать обо всех манипуляциях, которые производились с рассматриваемой недвижимостью, можно, составив официальный запрос в Росреестр;
  • завещание могут оспорить иные наследники, если наследодатель на момент его составления был недееспособен, не осознавал своих действий, находился в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, на него оказывалось психологическое или физическое воздействие;
  • нередки случаи, когда в доверие к пожилому гражданину входят дальние родственники, знакомые или соседи. Они начинают оказывать знаки внимания и обманными путями добиваются составления генеральной доверенности. После смерти собственника квартира оказывается проданной. Покупателя при этом не ставят в известность о наличии законных наследников, которые могут заявить о своих правах на уже проданное имущество. Судебного разбирательства при этом не избежать.

Так называемые «черные риелторы» тоже не редкость. Юристы советуют узнать как можно больше о недвижимости, которую планируют приобрести. Не стоит быстро покупать жилье, полученное по наследству сравнительно недавно.

Прежде чем оформлять договор купли-продажи, покупатель должен сверить все сведения о квартире и ее владельце с информацией, указанной в правоустанавливающих и технических документах.

Опыт судебной практики

В настоящий момент в процессе судебного разбирательства по поводу продажи наследной недвижимости, суд все чаще принимает сторону добросовестного покупателя.

При рассмотрении судья анализирует ситуацию со всех сторон, хотя и защищает права наследников, которым положена обязательная доля в наследстве. При пропуске срока получения наследного имущества по уважительной причине права преемника могут быть восстановлены.

По определению из ст. 302 Гражданского Кодекса РФ добросовестным признается покупатель, который приобрел жилплощадь за определенную плату, однако он не знал, что у продавца не было прав распоряжаться этим имуществом.

Заниженная стоимость квартиры, указанная в договоре, будет свидетельством против покупателя. Сделку можно признать недобросовестной, возврат уплаченных средств будет проблематичным.

На основании положений ст. 1155 ГК РФ наследник, вовремя не принявший наследство, вправе рассчитывать на денежную компенсацию, если вернуть причитающееся имущество в его изначальном виде невозможно, вне зависимости от причин, по которым такой возврат осуществить нельзя.

Стоимость имущества, перешедшего по наследству, устанавливается на момент открытия наследного дела. Таким образом, если после продажи квартиры появляется другой наследник, он может рассчитывать на денежную компенсацию в размере его доли наследства.

Претензии он должен предъявлять не добросовестному покупателю, а наследникам, продавшим наследное имущество.

Для того чтобы свести к минимуму все риски при покупке недвижимости, ранее полученной продавцом по наследству, покупателю рекомендуют проконсультироваться по интересующим вопросам с опытным юристом.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/kak-kupit-kvartiru-poluchennuyu-po-nasledstvu

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству: какие сложности могут возникнуть и как их избежать?

Риски при покупке квартиры по наследству

Покупка квартиры, полученной по наследству, на практике может оказаться непростым делом: есть разница, каким именно образом недвижимость получена продавцом по наследству — по закону или по завещанию. Каков срок давности и степень риска при покупке недвижимости в срок до 3 лет и после 3 лет, можно ли избежать проблем и как это сделать?

Особенности покупки квартиры

Наследное имущество часто продают — ведь за пустующую квартиру тоже нужно оплачивать коммунальные услуги. Покупателю следует с такими недвижимыми объектами быть настороже и не спешить с оформлением бумаг: может оказаться, что сделку признают недействительной.

После покойного недвижимость может достаться наследникам двумя способами:

Правопреемники обязаны объявиться в течение 6 мес. со дня открытия наследства, т.е. с момента смерти завещателя, в противном случае суд не продлит срок принятия имущества.

Исключение составляет тот случай, когда у преемника есть действительно веские обстоятельства, помешавшие заявить о своем праве.

Передача наследного имущества осуществляется на основании родственных связей с упокоившимся завещателем. Для покупателя важно, чтобы сделка не осложнилась появлением новых претендентов на продаваемое жилье.

Если недвижимость досталась по завещанию

Одностороннее волеизъявление можно оспорить, если объявившемуся родственнику удастся доказать свое право на долю наследства.

Нотариусы обычно следят за соблюдением законодательства, но не все нюансы приватной жизни клиентов известны даже им: может объявиться внебрачный родной ребенок — сын или дочь, являющийся наследником первого круга и имеющий право оспорить завещание.

Невозможно отследить всех родственников 2 круга наследования. Если квартира, дом достались продавцу по наследству, то важно, чтобы не оказалось у покойного наследодателя тех близких людей, кто имеет право на обязательную долю в этом наследстве.

Вариант покупки недвижимости, которая перешла продавцу по завещанию при наличии родственников 1 очереди — наиболее рискованный случай, притом что наследование имущества по завещанию приоритетно по сравнению с наследованием по закону.

Обязательная доля положена таким лицам:

Наследодатель вправе завещать свое добро любому, вне принадлежности к числу родственников (ГК РФ, гл. 62), и оспорить этот документ, если он оформлен по всем правилам, не так просто— потребуется доказать, что наследодатель:

  • написал завещание под принуждением;
  • был в момент составления бумаги неадекватным — под воздействием медикаментов, алкоголя и не отдавал отчета своим поступкам.

Воля наследодателя является определяющим фактором, но при наличии тех, кому причитается обязательная доля, суд по их обращению восстановит законные права и отменит сделку с наследным имуществом, заставив покупателя вернуть квартиру обратно, а продавцу — отдать деньги.

Есть еще один аспект: правоприемник может создать для наследника неприятную ситуацию, если в завещании обусловит отказ, обязав его выделить в пожизненное пользование третьего лица, часть перешедшего по закону имущества. В основном этим правом пользуются немолодые мужчины, стремясь обеспечить свою супругу жилплощадью, даже если эта женщина наследнику не мать.

Если имущество досталось по закону

Согласно законодательству, наследство полагается преемникам в соответствии с их статусом, т.е. принадлежностью к одному из кругов родства. К примеру, наследодатель не имел родственников первого круга — детей, супруги и родителей уже не было в живых и недвижимость досталась по закону наследникам второго круга.

Если объявятся внуки наследодателя, т.е. дети покойного сына (или дочери), то им будет положено наследство по представлению (ст. 1146 ГК РФ) в том размере, что и их умершему родителю. Не исключено также, что появятся наследники по завещанию.

Родственники могли не знать о печальной вести о кончине наследодателя, если живут в другой стране. Если наследник отбывает наказание за совершенное преступление в местах лишения свободы, то вполне объяснимо его отсутствие для принятия наследства вовремя, однако суд восстановит законные права и люди, купившие наследное имущество, будут вынуждены вернуть все обратно.

Срок давности и возможные риски

По любым наследным делам срок давности составляет 3 года с даты оглашения завещания, а если такого документа нет, то 3 года с момента перераспределения имущества между наследниками. Максимальный период давности допустим в пределах 10 лет, поэтому покупка наследной недвижимости — рискованный поступок.

Чем меньше времени продавец владеет квартирой после получения в наследство, тем больше риск возникновения проблем с купленным жильем, особенно если продавец — преемник не из числа претендентов 1-го круга.

Менее 3 лет

Владелец наследной недвижимости, оформивший право собственности не так давно — до истечения 3 лет, обязан при продаже платить налог в размере 13%, если стоимость объекта купли-продажи превышает 1 млн руб.

Покупая квартиру, будущему обладателю жилища не стоит соглашаться на облегчение участи продавца и указывать в договоре купли-продажи, сумму меньше реальной.

Риск состоит в том, что в случае оспаривания наследства покупатель может оказаться ни с чем, а возврат денег реален только в размере, зафиксированном в договоре, на котором есть подписи представителей обеих сторон. Ипотека под такое жилье — весьма рискованное дело, ведь такой кредит придется погашать при любом исходе.

Бытует мнение, что избежать проблем можно, если продавец оформит нотариальное обязательство самолично разобраться с возникшими наследниками. Это лишь уловка: обязательство не имеет юридической силы.

Если новоиспеченные претенденты на это жилье обратятся в суд, то решение суда придется исполнять всем, и в том числе автору «хитрого» документа.

Более 3 лет

Если продавец владеет недвижимость более 3 лет после получения этого имущества по наследству, то такая жилплощадь при продаже облагаться налогом не будет, и у продавца нет повода стремится зафиксировать в договоре купли-продажи заведомо ложную сумму.

Покупатель должен понимать, что по-прежнему велик риск появления новых наследников, не знавших о смерти бывшего собственника или не имевших возможности ранее заявить о своем праве.

Как избежать сложностей при приобретении унаследованного жилья?

Приобретая унаследованное жилье, избежать проблем при объявлении новых наследников, если они есть и имеют право на часть наследного добра вряд ли удастся, но минимизировать риски можно.

Покупателю необходимо подстраховаться и принять следующие меры:

  • ознакомиться с историей квартиры, дома и убедиться, что прежний владелец этой собственности умер, о чем есть свидетельство о смерти (даже признанный судом безвестно пропавшим,хозяин может оказаться живым и потребовать свое жилище обратно);
  • потребовать нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение общей недвижимости;
  • если квартира была в долевой собственности, следует убедиться, что все совладельцы давали согласие на продажу;
  • узнать состав семьи наследодателя, на предмет выявления потенциальных претендентов на наследство.

Если у наследодателя был один потомок, унаследовавший квартиру, выставленную на продажу, то это наилучший вариант. При наличии многочисленных родственников 2, 3 круга родства, местонахождение которых установить не удалось, вряд ли стоит покупать такую недвижимость.

Если нынешний собственник унаследованного жилища не участвует в процессе купли-продажи, а вместо него имеется дело с доверенным лицом, то надо добиться личной встречи с продавцом: продажа жилья по доверенности может оказаться мошеннической схемой. Также рекомендуется внимательно изучить правоустанавливающий документ на жилье.

Отказываться от покупки квартиры или дома с отменной планировкой не следует только на том основании, что это наследное имущество. Покупателю стоит пойти на оплату услуг хорошего юриста, который поможет грамотно составить договор купли-продажи и подскажет, как снизить риски.

Источник: https://prozakon.guru/nasledstvo/nasledovanie-po-vidu-imushhestva/zhile/pokupka-kvartiry.html

Юрист подскажет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: