-

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Содержание
  1. Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов
  2. Законодательная база
  3. Сдача квартиры без пошлин
  4. Варианты, при помощи которых избежать налог можно законно:
  5. Неразглашение о сдаче
  6. Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?
  7. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  8. Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:
  9. Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
  10. Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
  11. Незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу?
  12. Закон о сдаче квартиры в аренду (наем)
  13. Обязанности налогоплательщиков
  14. Физические лица
  15. Индивидуальные предприниматели
  16. Организации
  17. Ответственность за неуплату налогов
  18. Куда жаловаться?
  19. Как законно сдать квартиру?
  20. Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря
  21. Маленькие помощники налоговой
  22. Все бдят
  23. Меня поймали. Что дальше?
  24. Суд разберется
  25. Суд проигран. В тюрьму?
  26. Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
  27. Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году
  28. Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году
  29. Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем
  30. Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги
  31. Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Что нужно знать и уметь, для того, чтоб не платить государству за сдаваемое жилье?

Большее количество населения считает, что если пустить квартирантов на короткое время, то можно избежать налоговых выплат. Но на деле это абсолютно не так. Законы действуют так, что вся прибыль, каким бы способом она не была заработана, — облагается налогами.

Те же правила действительны и для сдачи в аренду жилья. Все чаще владельцев интересует — есть ли способ сдать жилье без налоговых выплат или нет. Закон, разумеется, однозначно против.

Но такая хитрость, как сдать квартиру на конкретный срок, не больше одиннадцати месяцев, позволит сохранить денежки себе.

Законодательная база

Сдать апартаменты без уплаты госпошлины — тема, интересная для тех, у кого в своей собственности есть недвижимость, на которой можно зарабатывать пассивно, ведь нет таких, кому не будет интересно преумножение денег.

А вот со стороны законов видно, что, например, статья 208 НК РФ повествует о том, что со сдачи жилого помещения налоги платит владелец жилплощади, а размер налогов напрямую зависим от того, кто заключил соглашение об аренде:

  • 13% обязуют выплачивать физических лиц, ссылаясь на подаваемую ими ежегодно декларацию до окончания апреля текущего года;
  • 6% вносят ИП каждый квартал в государственную казну и средства в ПФР дополнительно;
  • от площади и географических данных, где расположено жилье, будет рассчитываться налог для физ лиц, которые приобрели патент. Выгодно это для дорогих и элитных квартир или же для собственников многих объектов.

ВНИМАНИЕ! Если жилплощадь сдает в аренду собственник, своевременно оплачивающий госпошлину, а так же зарегистрированный в реестре, он юридически защищен. В случае разногласий и неурядиц с квартиросъемщиком, собственник может потребовать возврат денежных средств, подав исковое заявление в судебные инстанции.

Сдача квартиры без пошлин

Прежде чем сдавать квартиру, обязательно нужно пройти регистрацию в Росреестре. Оформляется заявка на регистрацию, после которой организацией будет предоставлена имеющаяся информация о вас в инспекцию. По итогу нужно будет ежегодно оплачивать налог в размере 13% от стоимости сделки за сдачу квартиры.

Но, как написано выше, есть способ сдать квартиру на одиннадцать месяцев и тогда не придется тратить деньги на налоговые взносы. ФЗ №112 ГК РФ не обязательно должен регистрироваться в Росреестре и прочих государственных органах, следовательно налог платить не придется.

Договор найма должен включать в себя нижеперечисленные пункты:

  • число, месяц и год составления контракта;
  • срок, на который сдается жилье, например — 11 месяцев;
  • персональные данные собственника и квартиросъемщика;
  • сумму и вид оплаты;
  • при необходимости — перечень сдаваемых вместе с квартирой предметов быта, мебели и прочего;
  • сумму штрафа, при возможных несоблюдения условий договора;
  • права и обязанности сторон соглашения;
  • возможные изменения размера платежа.

Как ясно из вышеизложенного, жилую площадь возможно сдать и не платить никаких налогов. Конечно, это не исключает проблем с законом.

Рассмотрим теперь более детально, как можно избежать оплаты налогов.

Варианты, при помощи которых избежать налог можно законно:

Не нужно платить подоходный налог за аренду квартиры, если:

  • Заключить контракт именно на 11 месяцев — это помогает не платить налоги;
  • Оформление договора о безвозмездном пользовании — даст возможность обойти налоговую инспекцию и избежать штрафов. Договор почти такой же, как и на обычную аренду между арендодателем и съемщиком жилья, в нем те же пункты. При этом величина оплаты не фиксируется, так как этот контракт дает право на бесплатное проживание. С помощью такого варианта будет застрахована собственность от ущерба квартиросъемщиков, а так же никто не сможет уличить, что вы получаете денежные средства за сдачу квартиры, а вот от налога уклоняетесь.
  • Не оплачивать пошлину так же поможет уничтоженный договор. В конце апреля завершается срок декларации. По истечении этого периода следует разорвать контракт и заключить новое соглашение. Если контракт на сдачу в аренду, подписанный обеими сторонами, отсутствует, то следовательно, денежных средств собственник не получил, в таком случае ни о каком налогообложении речи быть не может. Хотя, в данном случае есть риски для обеих сторон, заключивших договор. Нет никакого подтверждения, что устное соглашение не будет нарушено.

Вот как можно избежать уплаты НДФЛ на законных основаниях при сдаче квартиры — нужно просто знать, какой срок записывать, заключая договор.

Неразглашение о сдаче

Не облагается госпошлинами следующие варианты сдачи внаем:

Госпошлинами не будут облагаться такие способы сдачи жилья в аренду, как:

  • непризнание соглашения со съемщиком не потребует денежных средств. Нет подтверждения тому, что вы предлагаете помощь снимать жилплощадь за деньги, ведь доказать это нет возможности. Например, если состоится встреча с налоговым инспектором, можно ответить ему, что к вам поселился родственник или близкий друг, брат/сват. Закон предусматривает при вашем согласии — проживание этих лиц в вашем жилье.
  • молчание о соглашении — элементарно простой и эффективный вариант сдать апартаменты, сохранив себе 13%. Налоговая инспекция вероятно и не будет иметь информации о состоявшейся сделке, а, значит, и штраф оплатить не смогут потребовать.

Сдать жилплощадь, не оплачивая налоги, и возможные последствия за данные действия

О сдаче жилплощади без уплаты налогов теперь известно. Но справедливо заметить, что может всплыть такой вопрос, как угроза собственнику сокрытием доходов. Над хозяином недвижимого имущества, не предоставляющим в налоговую службу нужную декларацию, нависает три статьи:

  • статья 198 УК РФ за уклонение от пошлин, которая предусматривает выплату штрафа до 300 тысяч рублей или же выносит приговор заключения под стражу на один год, в случаях, когда собственники указывают ложные сведения в декларации, утаивающие настоящую прибыль или же не предоставляют данный документ совсем;
  • статья 171 УК РФ регламентирует штраф за незаконный предпринимательский бизнес. В случае полученной прибыли, превышающей доход в полтора миллиона рублей, обязательно придется оплатить 300 тыс. рублей. Помимо этого, возможен приговор на двадцать суток к работам исправительного характера. А так же — суд имеет право арестовать на срок — шесть месяцев, если отсутствует оплаченная квитанция;
  • статья 122 НК РФ подразумевает 20% штрафа от предполагаемой финансовой прибыли, который нужно внести в государственную казну. Пени набегают за каждые сутки, которые считаются просроченными, а при доказательстве в судебных органах того, что прибыль была скрыта преднамеренно, то процент с двадцати увеличится до сорока!

Каждый владелец жилплощади делает свой выбор — платить налог или оставить деньги себе. Но лучше всего знать, что есть легитимные варианты избежать оплаты пошлин, ведь они с большой вероятностью позволят избежать столкновений с законом. Многие владельцы недвижимости не достаточно осведомлены в сфере правовых знаний, поэтому возможны казусы с законом.

Чтобы заключить сделку на законных правах, оформить договор правильно — обязательно следует обратиться к юристам, компетентным в данных вопросах. Составление договора о безвозмездном пользовании на любой срок даст возможность не оплачивать пошлину.

Для налоговых служб очень непросто заметить подвох, потому как доход собственников от сдачи в аренду жилплощади невозможно узнать точно.

Такая предпринимательская деятельность среди населения имеет немалую популярность в наше время, позволяя получить хороший доход.

ВНИМАНИЕ! Администрация сайта призывает не нарушать законов РФ и все налоги оплачивать в установленном порядке и в срок!Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cd96573f9616800b423ebf3/sdacha-kvartiry-v-arendu-bez-uplaty-nalogov-5cdc093c566f1500b369c623

Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Естественно, это не так. По закону арендодатель обязан платить налоги в любом случае.

Такое мнение, что, если договор зарегистрирован всего 11 месяцев, платить налог не надо, сложилось у многих собственников квартир ошибочно.

Просто если договор Вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать. В реальности регистрация договора найма не имеет прямого отношения к налогам.

Аренда квартиры — это доходная статья ее владельца, а владелец квартиры, как гражданин РФ, должен уплачивать налоги со своих доходов. Сделать это можно разными способами.

Например, собственник может уплачивать НДФЛ как физическое лицо, а также он может платить налоги как предприниматель (в этом случае нужно зарегистрировать ИП), который выплачивает «по упрощенке» 6% от дохода (плюс страховые взносы).

Также на сдачу квартиры можно приобрести соответствующий патент. Все три способа абсолютно легальны, а собственник вправе решить, какой из них выгоднее для него.

Другие дело, что если человек не хочет платит налоги (а налоги не платит сегодня большинство владельцев квартир, сдающихся в аренду), то и договор он заключает всего на 11 месяцев, чтобы скрыть информацию о том, что он сдает квартиру.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Нет, это неправда. Даже если Вы сдавали свою квартиру один день в году, Вы получили доход и с него обязаны уплатить 13% налог, а также подать налоговую декларацию.

Налоговая декларация подается до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля следующего года. Срок минимум в год установлен для обязательной регистрации договоров в Росреестре.

Если договор аренды заключается менее чем на 12 месяцев, то он заключается в простой письменной форме. К налогам это никакого отношения не имеет.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Договор аренды сроком до 12 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. Это осложняет поиск налоговых уклонистов и затрудняет поиск собственника жилья, арендаторы которого создают неудобства соседям.

Это совершенно не означает, что доходы по незарегистрированным договорам аренды не подлежат налогообложению.

Если физическое лицо оформляет договор возмездного оказания услуг (например, аренды) на любой срок, он получает доход, согласно условиям договора, и обязан подавать декларацию и уплатить налоговый сбор.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Налоговый кодекс не связывает период, в течение которого арендодатель получает доходы от использования своего недвижимого имущества, с возникновением обязанности по уплате налогов.

Налог на доходы физических лиц должен быть уплачен от всех доходов, за исключением прямо поименованных в налоговом кодексе.

Срок действия договора аренды важен не для исчисления налогов, а для того, нужно регистрировать договор в органах Росреестра или нет.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком менее года, не требует государственной регистрации. А вот если договор заключен на больший срок, он должен быть зарегистрирован.

В этом случае в данных единого государственного реестра недвижимости появится запись о том, что квартира обременена арендой. По общему правилу, Росреестр направляет информацию о любых сделках с недвижимостью в налоговые органы.

Поэтому арендодатель может получить уведомление о необходимости уплатить налог с полученных от аренды доходов.

Тем не менее, налоговый кодекс обязывает не только уплачивать налог с доходов, но и подавать налоговую декларацию по всем доходам. Если только эти сведения не подает в налоговый орган налоговый агент, например, работодатель.

Как выгодно сдать квартиру?

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Нет, неправда. Все доходы, полученные налогоплательщиком (вне зависимости от того, является он физическим или юридическим лицом) в течение налогового периода, включая арендную плату по договору аренды, заключенному на любой период (и больше и меньше 12 месяцев), подлежат декларированию и, как следствие, налогообложению.

Широко распространенное заблуждение связано с тем, что договора аренды недвижимого имущества на срок менее года, например на срок 11 месяцев, не подлежат государственной регистрации, а система фискальных органов пока лишена возможности учитывать судьбу всех «незарегистрированных» аренд и, как следствие, исчислять соответствующий налог. Договоры же, заключенные на год и более, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и налогообложению, поскольку доходы, полученные налогоплательщиком в этом случае, для налоговой являются доказанными и очевидными.

Вместе с тем, необходимо помнить, что непредоставление декларации в отношении полученного за 11 месяцев в результате сдачи недвижимости по договору аренды дохода является серьезным налоговым правонарушением, ответственность за совершение которого влечет весьма серьезные последствия.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pravda_chto_esli_sdash_kvartiru_menshe_chem_na_god_platit_nalogi_ne_nuzhno/7289

Незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу?

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

В последние годы в России ужесточается деятельность государственных органов, направленная на борьбу с незаконным проживанием граждан, в том числе мигрантов. Государственный бюджет не пополняется средствами, полученными от легализации укрываемых гражданами и организациями доходов.

Для того чтобы избежать проблем, неизбежно возникающих при незаконной сдаче жилых помещений, следует оформлять отношения с учетом требований норм законодательства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Закон о сдаче квартиры в аренду (наем)

Главами 34 и 35 ГК РФ регламентируется базовый комплекс отношений, возникающих при возмездном предоставлении во временное пользование (аренду и наем) недвижимости жилого назначения.

Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства.

Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:

  • Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
  • Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
  • Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).

Обязанности налогоплательщиков

Согласно ст. 19 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы.

Физические лица

Физические лица получающие прибыль от сдачи в аренду (наем) квартиры, обязаны до 30 апреля, следующего за отчетным годом, подать в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ.

Перечислить рассчитанный в декларации за налоговый период (год) налоговый платеж налогоплательщики обязаны до 15 июля, следующего за отчетным периодом.

Налоговую базу (сумма всех полученных платежей за жилое помещение) можно уменьшить на размер налогового вычета.

Право на такие вычеты имеют граждане:

  1. Перечисляющие часть дохода на благотворительность (вычет предоставляется в размере пожертвования, но не более 25% от полученного дохода);
  2. Оплачивающие собственное обучение или образование детей (в размере понесенных расходов, но не более 50 тысяч рублей);
  3. Приобретавшие за собственный счет медицинские услуги или назначенные врачом лекарства (в размере фактически понесенных расходов);
  4. Вносящие дополнительные взносы на пенсионное страхование (в размере уплаченных взносов);
  5. Понесшие расходы на приобретение или строительство жилья (вычет не превышает 2 млн рублей), в том числе за счет кредитных средств (вычет предоставляется в размере уплаченных по кредиту процентов, но не более 3 млн рублей).

Если вы хотите узнать, как передать имущество при сдаче квартиры, советуем вам прочитать статью.

Индивидуальные предприниматели

Индивидуальные предприниматели получающие доход от сдачи в аренду жилых помещений, исполняют свои налоговые обязательства, выбрав один из специальных режимов налогообложения:

  • При упрощенной системе налогообложения (УСН) налогоплательщик выбирает способ формирования налоговой базы. Если в базу включается исключительно прибыль, то применяется ставка 6%. Доходы за вычетом понесенных расходов, облагаются 15% налогом. Необходимо предоставлять ежеквартальную декларацию.
  • Более предпочтительным вариантом для предпринимателей, источником прибыли которых являются доходы от сдачи жилья, является патентная система. Для реализации этого режима в каждом субъекте РФ законодательно определяется потенциальный размер дохода за год для конкретных видов предпринимательской деятельности. Эта величина и является налоговой базой. Ставка налога составляет 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.

Организации

Организации могут осуществлять свою деятельность как в режиме общего налогообложения, так и применяя УСН.

При общем режиме у юридических лиц, предоставляющих услуги по аренде жилья, возникает обязанность уплатить налог на прибыль. Базовая ставка составляет 20%.

Ответственность за неуплату налогов

Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:

  1. Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
  2. Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.

За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:

  • Штрафа;
  • Принудительных работ;
  • Ареста;
  • Лишения свободы.

Возможно Вас заинтересует статья, альтернативная сделка с недвижимостью при купле продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.

Куда жаловаться?

Зачастую собственники, сдавая жилье, озабочены лишь извлечением максимальной прибыли и не слишком разборчиво относятся к оформлению договорных отношений и личности нанимателя. Вследствие такой беспечности страдает не только бюджет от недополученных налогов, но и соседи из-за поведения съемщиков.

Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно?

Для разрешения ситуации заинтересованные лица (соседи) могут обратиться с жалобой в соответствующие государственные органы.

В первую очередь рекомендуется обратиться с заявлением к участковому, который уполномочен проверить основания проживания граждан в квартире.

При выявлении факта проживания граждан без регистрации сотрудник полиции выносит постановление о наложении административного штрафа (статья 19.15.1 КоАП РФ).

Если в квартире незаконно проживают иностранные граждане имеет смысл написать жалобу в Управление Федеральной миграционной службы.

Читайте статью, как узнать можно ли выписать человека из квартиры без его согласия тут.

В сообщениях о нелегальной сдаче жилья заинтересованы налоговые органы. Жалобу можно подать в местную инспекцию Федеральной налоговой службы или в ее территориальное управление.

По факту этого обращения орган проведет проверку, предполагающую вызов для дачи пояснений собственника квартиры.

В случае если вина владельца квартиры в неуплате налогов и непредставлении декларации налоговым органом будет доказана, то собственника обяжут выплатить начисленные налоговые платежи, пени и штрафные санкции.

Если возникает ситуация, когда вышеуказанные структуры уклоняются от исполнения своих обязанностей по пресечению правонарушений (преступлений), результат может возыметь направление жалобы в прокуратуру.

Как законно сдать квартиру?

Правильные действия арендодателя позволят не только избежать проблем с законом, но и всецело защитить свои интересы и избежать непредвиденных убытков.

Основным документом, регулирующим отношения между собственником и предполагаемыми жильцами квартиры, является договор.

Если пользователем жилья будет физическое лицо, то оформляется договор найма жилья.

С юрлицом заключается договор аренды. Для любого из этих документов необходимо соблюсти письменную форму.

Договора, заключенные на срок, равный или превышающий один год, подлежат государственной регистрации.

Для минимизации затрат лучше заключать договора на срок меньше года и с возможностью пролонгации. В таком случае не требуется оплачивать пошлину за регистрационные действия.

Сдавать квартиру может собственник либо лицо им уполномоченное. Если есть возможность, предпочтительнее действовать самостоятельно, так как доверие населения к сделкам через представителя значительно ниже, а также за оформление доверенности нотариусом взимается плата.

Чтобы получить максимальную сумму дохода от предоставления жилья в аренду (наем) необходимо заранее определиться с системой исчисления и оплаты налоговых платежей.

Такой выбор зависит от многих факторов:

  1. Количество сдаваемых объектов;
  2. Налоговая политика субъекта РФ;
  3. Потенциальный доход;
  4. Категория недвижимости (жилье экономкласса или элитные апартаменты);
  5. Сумма расходов на содержание жилья;
  6. Статус арендодателя (физлицо или индивидуальный предприниматель).

Окончательный выбор можно сделать, только предварительно рассчитав все возможные варианты.

Нельзя забывать и о непосредственной уплате налога и предоставлении декларации, поскольку нарушение требований налогового законодательства грозит значительными расходами в виде штрафов и неприятными последствиями для репутации.

Предлагаем вам посмотреть видеоролик на тему данной статьи:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/sdacha-v-arendu-bez-uplaty-nalogov-chem-grozit/

Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Многие владельцы жилья до сих пор уверены, что платить налоги со сдачи его в аренду не обязательно, потому что «никто же не узнает».

Однако налоговые органы с каждым годом наращивают арсенал средств и методов, позволяющих найти хитрых арендодателей и взыскать с них по полной.

Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», на чем «палятся» неплательщики, как их находят и что делать, если ты на самом деле ни в чем не виноват.

Маленькие помощники налоговой

Прежде чем предъявлять претензии незадачливому арендодателю, скрывающему доходы, налоговые органы ведут большую работу по поиску «жертвы».

На практике этот процесс практически никогда не выглядит как тотальный поквартирный обход, так что не стоит думать, что если к вам ни разу никто не заходил с вопросами, то и волноваться не о чем.

У налоговых служб разработаны прекрасные алгоритмы работы с самой разной информацией, а главное – большое количество добровольных информаторов.

Практика проведения рейдов для выявления фактов нелегальной сдачи квартир несколько лет назад применялась в регионах, уточняет управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов. Возможно, в ближайшее время данную обязанность на законодательном уровне возложат на управляющие компании, предполагает он.

Разведенные супруги зачастую заинтересованы, чтобы «вывести на чистую воду» бывшего члена семьи, объясняет адвокат, партнер адвокатского бюро Санкт-Петербурга «Торн» Павел Астапенко. Угроза может исходить также от конкурентов или бывших партнеров, если, к примеру, арендодатель занимается бизнесом.

Если жилье досталось по наследству, то таким заинтересованными лицами могут быть не включенные в завещание наследники, продолжает он.

Наконец, источником информации может стать сам арендатор, затаивший обиду на собственника, скажем, за то, что его не зарегистрировали по месту пребывания, или с которого удержали деньги за испорченное имущество, предупреждает адвокат.

Ну и, конечно, всегда работают письма и звонки от иных лиц, добавляет, партнер и руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.

Недовольные соседи, мстительная бабушка с первого этажа, которая все про всех знает, обычные недоброжелатели могут направить в налоговую инспекцию заявление в свободной форме о том, что вы сдаете квартиру в аренду, минуя уплату налогов.

Такое обращение может стать основанием для приглашения в налоговую для дачи пояснений относительно спорной ситуации, предупреждает она.

Аналогичным образом налоговая служба получает информацию от управляющих компаний, которые в дополнение к объективным факторам сдачи квартиры (присутствие в доме ранее незнакомых лиц) могут предоставить информацию о нетипичном и чрезмерном потреблении воды или электроэнергии в потенциально сдаваемом помещении, добавляет заместитель председателя МКА «Центрюрсервис», адвокат Илья Прокофьев.

«Существуют и довольно курьезные случаи, когда сам собственник обращает на свою квартиру внимание, например, путем обращения в суд с целью взыскания задолженности с квартиросъемщика», — отмечает Прокофьев.

Илья Прокофьев

Заместитель председателя МКА «Центрюрсервис»

Кроме того, говорит Астапенко, отличными источниками информации для налоговой служат объявления на сайтах типа «Авито», «Циан» и «Домофонд», а также сайты крупных агентств недвижимости и налоговые проверки риелторов, у которых хранится информация о заключенных при их посредничестве договорах аренды квартир.

Все бдят

Не нужно думать, что налоговая узнает о неплательщиках только благодаря «бдительным гражданам». На самом деле есть множество фактов, которые дают повод заподозрить гражданина в сокрытии доходов.

Во-первых, это информация от участковых, которые обычно неплохо знают, кто и где живет, кто сдает недвижимость, объясняет партнер юридической фирмы Five Stones Consulting Ксения Казакова. Во-вторых, информацию из банка.

Если раз в месяц на карточку человека поступает примерно одна и та же сумма, и это не 3-5 тысяч рублей, налоговый орган может вызвать получателя денег на беседу, чтобы выяснить происхождение этих средств, говорит она.

Данные от самого арендатора, который может предоставить информацию в бухгалтерию своего работодателя, если условия его найма на работу предусматривают компенсацию оплаты жилья, либо направить данные в налоговую инспекцию по собственной инициативе в случае конфликта с собственником квартиры, продолжает Казакова.

Кроме того, послужить поводом для подозрения у налоговых органов могут данные ЕГРН, согласно которым один и тот же человек владеет несколькими квартирами. В таких случаях налоговый орган может предположить, что владея несколькими объектами недвижимости, некоторые из них используются собственником с целью извлечения прибыли, объясняет Прокофьев.

Также активно используется база данных МВД о миграционном учете иностранных граждан. Иностранцы, прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания. Налоговая служба проверяет, учтены ли данные квартиры в числе сдаваемых объектов, отмечает Астапенко. А еще может быть использован запрос в высшие учебные заведения о студентах, арендующих квартиры.

Меня поймали. Что дальше?

Нужно понимать, что все перечисленные выше методы сбора информации являются лишь первым этапом взаимодействия налоговой с неплательщиком. Проще говоря, благодаря этим сведениям она его заподозрит, но еще не обвинит.

По закону налоговая вправе вызвать, а налогоплательщик обязан явиться и дать пояснения по вопросам, касающимся налогообложения, отмечает Астапеко.

Если налоговая служба посчитала, что у вас есть незадекларированные доходы и вызывает на дачу пояснений, не игнорируйте этот вызов. Представьте письменные пояснения. Лучше через канцелярию.

Если есть подтверждающие документы, то приложите их копии к пояснению. Возможно, вам удастся убедить инспектора, и претензии в неуплате налога отпадут, подсказывает он.

Надо понимать: чтобы оказаться в суде, налогоплательщик сначала должен пройти весь путь досудебного обжалования, подчеркивает Болдинова.

«Инспекция может предложить вам уплатить налог добровольно, вызвав вас на так называемую комиссию по урегулированию задолженностей», – объясняет она. Однако если вы хотите оспорить их выводы, соглашаться с инспекцией на такой комиссии не нужно.

Налог может быть доначислен только в ходе камеральной или выездной налоговой проверки за конкретный налоговый период.

По итогам проверки сначала составляется акт, на который налогоплательщик может (и должен!) представить возражения и доказательства того, что выводы инспекции неверны, говорит Болдинова.

По итогам рассмотрения возражений налогоплательщика и материалов проверки составляется решение, которым налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности (или напротив, не привлекается, если инспекция согласилась с его позицией).

Негативное решение налогоплательщик может обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем – в суд.

Чем активнее ваша позиция на этой стадии, чем больше доказательств своей правоты вы представите, тем больше шансов, что вам не придется встречаться с инспекцией в суде, объясняет эксперт.

Суд разберется

Часто люди, которых налоговая подозревает в сокрытии доходов, готовы противостоять ей до конца либо действительно ни в чем не виноваты. В обоих случаях им предстоит встреча в суде.

Налоговому органу в суде будет необходимо предоставить доказательства получения вами денежных средств от сдачи жилья в аренду (расписки, переводы на банковскую карту и прочее), объясняет Астапенко.

Суд установит, соответствует ли действительности информация о налогооблагаемом доходе и должны ли вы оплатить какие-либо налоги. «Не нужно бояться суда, далеко не каждый спор выигрывают налоговые органы» – подбадривает он.

Кроме того, любое решение суда возможно обжаловать в вышестоящие инстанции.

Если собственник жилья сдавал его без цели получения денег, например, пустил пожить родственников или друзей, это тоже придется доказать, хотя по факту именно на налоговом органе лежит обязанность по доказыванию наличия незадекларированных доходов.

В суде физическому лицу нужно обосновать источники получения дохода, представить доказательства родственных или дружеских отношений с лицами, проживающими в квартире (например, для подтверждения дружеских отношений можно показать фотографии прошлых лет, выписку из диплома, подтверждающую учебу в одном университете в определенное время), отмечает Бегунов.

«Без наличия совокупности доказательств незаконного сокрытия доходов и неуплаты налогов налоговый орган не сможет привлечь к ответственности», – подчеркивает он.

Однако это не стоит использовать как тактику защиты в случае, если вы все-таки получали деньги с арендатора, предупреждают эксперты.

В ситуациях, когда сам факт использования квартиры подтверждается документами или показаниями свидетелей, отсутствие доказательств получения денежных средств может оказать налогоплательщику плохую услугу, подчеркивает Казакова.

Так, обиженный арендатор может назвать на допросе цифры, весьма далекие от реальности.

Налоговый орган при расчете ваших налоговых обязательств может воспользоваться данными о рыночных ценах на аренду подобной недвижимости в вашем городе, и эти цены могут оказаться намного выше тех, о которых собственник договорился с арендатором, объясняет она.

Бытует мнение, что отсутствие договора и расчеты исключительно наличными делают доход «недоказуемым», однако это не совсем так, предупреждают эксперты.

В случае отсутствия договора с арендатором налоговому органу будет сложнее доказать факт уклонения от налогов, говорит Бегунов. Однако совокупность иных выявленных доказательств получения дохода послужит основанием предположить умышленность в действиях физического лица по сокрытию дохода (в том числе несоставление письменного договора), и штраф увеличится с 20% до 40%, предупреждает он.

Суд проигран. В тюрьму?

Если арендодатель проиграл суд налоговой, в тюрьму его, скорее всего, не посадят, так как уголовная ответственность предусмотрена за уклонение от уплаты налогов физическими лицами в крупном и особо крупном размере, успокаивает председатель МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.

Однако ему придется оплатить 13% налога от дохода, а также виновное лицо будет привлечено к налоговой ответственности в виде уплаты пени и штрафов.

Чтобы собственнику грозило тюремное заключение, сумма неуплаченного НДФЛ в течении трех лет подряд должна составить более 900 тысяч рублей (это и есть «крупный размер») или 4,5 миллиона рублей (особо крупный размер), уточняет Астапенко.

Максимальные санкции по данной статье составляют до одного года лишения свободы (крупный размер) или до трех лет лишения свободы (особо крупный размер).

Если же физическое лицо совершило такое правонарушение впервые и полностью уплатило сумму недоимки по налогу, а также пени и штрафы, то к уголовной ответственности его не привлекут, успокаивает он.

Для сравнения, сейчас сдавать квартиру вполне легально можно всего за 4% доходов – такой эксперимент, направленный на вывод арендного бизнеса из тени, проводится в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – и продлится год, комментирует Власова.

Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги, резюмирует она.

Источник: https://realty.ria.ru/20200226/1565236420.html

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.

Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.

С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2020 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан.

С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.

Пример

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  • Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
  • Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
  • Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре.

Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам.

Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой. Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация».

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

  1. На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
    • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
    • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
    • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.
  2. Во втором разделе декларации рассчитывается налоговая база и сумма налога, подлежащего выплате в бюджет.
    • В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.
    • Графа 070 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prava-na-kvartiru/najm-ili-arenda/nalog-za-sdachu/

Юрист подскажет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: