-

Согласие собственников квартиры на продажу

Содержание
  1. Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников
  2. Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020
  3. Можно ли продать долю в квартире и как это сделать
  4. Минимальная доля собственности в квартире
  5. Микродоля в жилой недвижимости: новый закон
  6. Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи
  7. Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику
  8. Продажа доли в приватизированной квартире
  9. Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником
  10. Как продать долю в коммунальной квартире
  11. Продажа всех долей в квартире одному покупателю
  12. Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части
  13. Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это
  14. Как продать свою долю через суд
  15. Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире
  16. Согласие на продажу доли в квартире образец
  17. Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи
  18. Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец
  19. Особенности налогообложения
  20. Запрет на продажу доли в квартире
  21. Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
  22. Как продать долю в квартире?
  23. Выделить долю для продажи
  24. Уведомление о намерении продать
  25. Без согласия
  26. Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника
  27. В ипотечной квартире
  28. Сколько стоит?
  29. Как продать квартиру если один из собственников против?
  30. Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками
  31. Комплект документов для заключения сделки
  32. Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против
  33. Альтернативные способы
  34. Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?
  35. Согласие на покупку доли в квартире образец 2020
  36. Варианты согласия
  37. Согласие супруга
  38.  Покупка без согласия супруга
  39. Образец согласия супруга на покупку доли в квартире
  40. Согласие сособственников
  41. Покупка без согласия сособственников
  42. Закон о продаже доли в квартире 2020: запрет и согласие, уведомление собственников, как же продать
  43. Пошаговая инструкция, как продать долю
  44. Выделение части, установление ее коммерческой стоимости
  45. Как оформить уведомление для других владельцев?

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Согласие собственников квартиры на продажу

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Как продать долю в квартире?

Согласие собственников квартиры на продажу

Сегодня знаменитая цитата из романа М. Булгакова – «нас всех испортил квартирный вопрос» – звучит особенно актуально. Российское законодательство допускает владение одной квартирой на правах совместной и общей долевой собственности. Продажа доли в квартире – задача непростая даже для грамотного юриста или риелтора, хотя действующие законы позволяют проводить подобные сделки.

Между понятиями общая долевая и общая совместная собственность есть огромная разница, именно от неё зависит возможность выставить объект на продажу.

  • Понятие общей долевой собственности предполагает владение определённой частью имущества, то есть владелец вправе распоряжаться своим помещением в любых целях. Такую долю можно продать, сдать в аренду, использовать по своему усмотрению. Она может быть как равной, так и неравной доли. В юридических и кадастровых документах будет указана часть доли (1/2, 1/4, 1/7), а когда она соответствует жилой комнате – метраж, который гарантирует право частной собственности именно на эти метры (натуральная доля), например: 20/75, 18/120, 70/240.
  • Понятие общей совместной собственности закрепляет правило равноценного использования общего имущества всеми владельцами. При этом никто из них не может продать или распорядиться этими метрами в коммерческих целях без согласия остальных собственников жилья. Для этого необходимо обосновать выделение доли, пройдя определённые юридические процедуры.

Что делать для продажи доли в квартире – пошаговая инструкция:

  1. Если вы хотите продать свою долю недвижимости, которая находится в общей совместной собственности, необходимо выделить свою долю. Все собственники имеют равные права на квартиру, поэтому каждая выделенная доля будет равноценной доли. В случае невозможности договориться с остальными владельцами мирным путём о выделении долей, процедура решается в суде.
  2. Когда право на долю в квартире оформлено, следующий шаг – уведомление всех других совладельцев о продаже. По закону они имеют первоочередное право покупки на равных условиях. Нужно понимать, что продажа целого объекта всегда выгодней, чем его какая-то часть, в большинстве случаев выкупает другой собственник.
  3. Если все остальные совладельцы отказались от покупки вашей доли, то она выставляется на продажу на рынок как самостоятельная. При этом никто из других собственников долевого имущества уже не может участвовать в будущей сделке. Только вы определяете цену продажи, вступаете в обсуждение хода проведения сделки с потенциальным покупателем и несёте расходы по её проведению.
  4. Когда достигнуты договоренности о продаже с новым приобретателем (оговорена сумма, порядок передачи денег), участники обращаются к нотариусу. Нотариус удостоверяет права на недвижимость продавца, сверяет личности участников, устанавливает их дееспособность и подтверждает законность сделки. Без нотариального оформления передача прав на долю объекта недвижимости невозможна.
  5. Последний шаг – государственная регистрация. Такие услуги сегодня предоставляют Многофункциональные центры (МФЦ). В договоре купли-продажи ставится регистрационная печать, переход права фиксируется в ЕГРН.

Выделить долю для продажи

Когда приватизированная квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, объект продаётся целиком, а доход от продажи распределяется между владельцами. Спорные моменты возникают, если кто-либо из участников не хочет, продавать квартиру или не согласен с заявленной суммой сделки.

Ситуация усложняется тем, что не всегда выделенная доля соответствует полноценному помещению, пригодному для проживания (отдельная комната).

К примеру: квартира — студия находится в собственности двух граждан на общих основаниях, где каждый из них претендует на равную часть, то есть продажа половины студии становится проблематичной ситуацией. На практике такие доли невозможно отделить – провести границы «своей территории».

Несмотря на это, действующие законы разрешают заключать подобные сделки. Более того, если таких собственников несколько, и они не пришли к обоюдному согласию, то суд поступает следующим образом: общая площадь делится в равной мере между всеми владельцами чисто арифметически.

Число долей будет соответствовать количеству всех собственников: 1/3, 1/5, 1/7.… Так, квартира общей площадью в 80 кв. метров, делится на четыре равных доли, где у каждого возникает право распоряжаться своей долей в 20 кв. метров.

На практике в большинстве случаев остальные совладельцы идут на выкуп доли, так как ликвидность квартиры при этом повышается, растёт её стоимость: чем меньше собственников, тем выше цена всего объекта.

А если сразу у нескольких совладельцев возникает желание выкупить эту долю, выигрывает тот, кто предложит больше. Все стороны имеют обоюдную выгоду: приобретатель ещё одной доли выигрывает на повышении ликвидности, а продавец получает возможность быстрого оформления сделки.

Такой вариант также нуждается в предварительной регистрации у нотариуса.

Уведомление о намерении продать

Согласно статье 250 части 5 ГК РФ, первоочередным правом покупки выделенной доли обладают все совладельцы.

Это значит, что перед выставлением своей доли на продажу, вы обязаны уведомить об этом решении всех собственников имущества. Их право заключается в выборе выкупить вашу часть собственности на тех же условиях, что и для третьих лиц (потенциальных покупателей), либо официально отказаться от покупки.

Отказ оформляется нотариально с каждым совладельцем в индивидуальном порядке. Без этого юридического документа регистрация купли-продажи объекта недвижимости невозможна.

На практике, когда бывает проблематично установить контакт с остальными владельцами долей, такое уведомление регистрируется у нотариуса, после чего отправляется почтой (заказным письмом с подтверждением о вручении).

Срок ожидания до регистрации сделки после отправления такого письменного уведомления составляет один месяц.

С01.01.2017 года собственник доли может оформить уведомление о продаже в электронном виде, разместив его в интернете на сайте Росреестра.

Это новшество значительно упрощает процедуру проведения сделки, так как объявление о продаже располагается в открытом доступе и не может быть приватным или личным обращением. Размещение такого рода уведомление будет бесплатно и просто. Однако есть и минусы, этой поправкой можно воспользоваться, только если участников долевой собственности больше 20 человек.

Без согласия

Желание собственника продать часть доли, выделив её из своих общих метров, если позволяет площадь, также законно, однако здесь также требуется получать согласие других совладельцев. Проблема возникает, когда на предложение приобрести эту новую долю (в соответствии с установленным регламентом), другие протестуют против выделения дополнительных микродолей.

Есть несколько законных способов продажи части доли без согласия остальных собственников, хотя некоторые из них могут быть оспорены в дальнейшем в суде:

  1. Оформить дарственную на имя потенциального покупателя ещё одной микродоли, а затем, пользуясь его первым правом покупки уже как полноценного хозяина, продать ему остальную часть без согласования с другими совладельцами.
  2. Оформить дарственную сразу на всю часть доли, с последующим получением суммы с покупателя без регистрации договора купли-продажи. В юридической практике это называется притворная сделка, её проведение требует особенного сопровождения, и она может быть оспорена в суде другими собственниками квартиры, если потенциальный покупатель не является вашим родственником.
  3. Заложить часть доли, а в качестве займа получить с покупателя её денежный эквивалент. Такой способ продажи без участия остальных претендентов считается самым надёжным с юридической точки зрения.

Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника

Операции с недвижимостью требуют особого подхода, когда в дело вступают статьи Семейного кодекса РФ.

Закон запрещает любые действия с жилым помещением, в котором участвует несовершеннолетний ребёнок или когда он имеет наследственное право на долю в квартире.

Проведение сделки невозможно без разрешения органов опеки.

Кодекс всегда стоит на стороне ребёнка: специалисты по надзору обязаны будут проследить за ходом продажи, в результате которой жилищные условия ребёнка изменяются.

Если эти условия после завершения сделки могут ухудшиться или он будет лишён имущественных прав, то в выдаче разрешения будет отказано, и как следствие, будет невозможно регистрировать недвижимость.

Действия для продажи доли несовершеннолетним собственником (можно выбрать один из вариантов):

  1. В орган опеки предоставляется подтверждение о будущем жилье, которое должно быть равноценным и соответствовать установленным социальным нормам.
  2. На имя ребёнка, который является участником сделки с недвижимостью, открывается счёт в банке: туда поступает вырученная от реализуемой его доли денежная сумма.

Получив разрешение надзирающих органов, далее всё проводится в обычном порядке: отчуждение микродоли и предложение покупки её другим совладельцам общего недвижимого имущества.

В ипотечной квартире

Привлечение банка при такой сделке – необходимое условие, именно он даёт разрешение на продажу или переуступку прав.

Как правило, это часто касается супругов при разводе с последующим разделом недвижимого имущества.

Если один из супругов даёт согласие на первоочередную покупку второй доли, то проблем с банком не возникает – кредитное обязательство переоформляется на него, а второй участник получает деньги.

Варианты, когда продажа совместного ипотечного имущества третьему лицу, становится возможной:

  • Один из владельцев квартиры должен погасить всю ипотеку и продать свою долю.
  • Собственник оформляет договор с банком, который даёт согласие на проведение сделки. Такой вариант на практике требует дополнительного юридического сопровождения – не каждый банк идёт навстречу клиенту, учитывая высокие риски потери упущенной выгоды.
  • Прямая продажа части долевой собственности банку подразумевает переход прав владения на эту часть недвижимости кредитору.
  • Самый распространённый способ: ипотечный кредит переоформляется на потенциального приобретателя. Такой вариант обеспечивает полную юридическую прозрачность для всех сторон.

Сколько стоит?

Определить и рассчитать рыночную стоимость долей квартиры довольно сложно – учитывается не только пропорциональная часть от общего, но и состояние жилых помещений, их расположение, планировка.

Если вы решили продать свою долю самостоятельно, то следует знать, что все сделки на недвижимое имущество сегодня подлежат обязательному нотариальному подтверждению.

Расходы, связанные с оформлением сделки со стороны продавца включают:

  • Услуги нотариуса:– 0,5 % от цены договора, но не более 20 000 рублей.
  • Расходы за «технические работы» по подготовке документации к оформлению сделки купли-продажи фиксированные, согласно тарифу нотариуса составляют 3 800 рублей (в регионах может незначительно отличаться в меньшую сторону).
  • Оплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав на объект недвижимости (долю в квартире) – 2000 рублей. Квитанция об оплате прилагается к пакету документов (который оформлялся у нотариуса) перед регистрацией в Росреестре.

Все сделки с недвижимостью на правах общей долевой собственности входят в группу повышенного риска, требуя обязательного участия опытного риелтора и грамотного юридического сопровождения.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как продать квартиру если один из собственников против?

Согласие собственников квартиры на продажу

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

  • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Альтернативные способы

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

  • заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
  • заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
  • заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/sobstvennik-protiv.html

Согласие на покупку доли в квартире образец 2020

Согласие собственников квартиры на продажу

1 231 просмотров

Значительное количество жилых помещений в стране находятся в долевой собственности. Закон предусматривает особые условия для совершения сделок с долями квартиры. Например, такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако это не единственное ограничение. Рассмотрим, от кого продавец должен получить согласие на покупку доли в квартире.

Варианты согласия

Приобретение имущественных объектов является личным делом покупателя. Однако в отдельных случаях на совершение сделки требуется согласие третьих лиц.

Такая необходимость возникает в следующих ситуациях:

  1. Гражданин состоит в официальном браке. Требуется согласие официального супруга.
  2. Покупатель доли не является совладельцем квартиры. Требуется согласие сособственников.

Отсутствие документа может привести к оспариванию сделки. Поэтому целесообразно своевременно его получить.

Согласие супруга

Согласие супруга на сделку требуется, если гражданин состоит в официальном браке. Не требуется получать согласие:

  • гражданского супруга (сожителя);
  • бывшего мужа/жены.

Согласие оформляется в виде документа, составленного в письменной форме. Документ подлежит нотариальному удостоверению.

Получение бланка основывается на режиме совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ). В период брачного союза все имущество, которое приобретается мужем или женой считается общим. В общих случаях каждый из супругов имеет право на ½ долю.

Причем, не имеет значения, на кого из супружеской пары оформлен имущественный объект. Однако в частных ситуациях размер доли может быть иным.

Денежные средства супругов также относятся к совместной собственности. Поэтому, при отсутствии задокументированного мнения жены, она имеет право оспорить сделку.

Документ дает мужу возможность совершить сделку на условиях, которые одобрил он.

Практика по получению мнения супруга распространена при покупке квартиры в ипотеку. Документ запрашивается, если второй супруг не является созаемщиком.

Пример. Гражданин Л решил приобрести квартиру. Однако собственных денежных средств хватило только на 60%. Поэтому остальную часть было решено оформить в ипотеку.

Его супруга являлась домохозяйкой и официального дохода не имела. Поэтому ее было нельзя привлечь в качестве созаемщика. Однако дохода заемщика для оформления кредита было достаточно.

Банк потребовал оформить согласие супруги на сделку.

Документ требуется не на приобретение недвижимости, а на передачу недвижимости в залог. Альтернативой является брачный контракт, регулирующий порядок выплат по ипотеке в случае развода.

Документ предоставляется только в кредитную организацию. При государственной регистрации он не требуется.

 Покупка без согласия супруга

Мнение супруга при покупке квартиры учитывается не всегда. Освобождается от предоставления лицо:

  • которое совершает сделку на собственные (личные или добрачные) средства;
  • которое покупает объект, не подлежащий государственной регистрации.

Образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Документ оформляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Стоимость оформления документа зависит от региона оформлению. Например, в г. Санкт–Петербург в 2020 году удостоверение соглашения стоит 1300 р. Уточнить стоимость для других субъектов РФ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Данные, которые должен содержать документ

№ п/пДанные
1Название документа, дата и место оформления
2Данные супругов
3Сведения о мнении супруга
4Подпись
5Отметка о нотариальном удостоверении (Ф.И.О., подпись нотариуса)

Для оформления документа необходимо предоставить:

  • гражданский паспорт;
  • свидетельство о бракосочетании.

Образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Скачать образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Согласие сособственников

Обязательным моментом при покупке доли в квартире является соблюдение права преимущественного выкупа совладельцев. Лица, владеющие долями квартиры, обладают приоритетом перед другими покупателями (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому продавец должен получить их согласие. Процедура проводится следующим образом:

  1. Собственник доли направляет уведомление в письменном виде другим владельцам.
  2. Уведомление должно быть вручено лично или заказным письмом.
  3. Если совладелец уклоняется от получения, необходимо направить документ через нотариуса.
  4. С момента получения уведомления у совладельца есть 30 дней на принятие решения.
  5. В случае принятия решения о выкупе, стороны заключают сделку.
  6. В случае отказа, сведения доводятся до продавца.
  7. Если сособственник не дает письменный ответ в течение 30 дней, то продавец вправе продать долю третьим лицам.
  8. Если до истечения 30 дней сособственник предоставил письменный ответ, то долю можно продавать широкому кругу лиц.

Уведомление должно содержать следующие данные:

  • о продаже доли;
  • о цене объекта.

В случае отказа сособственника, долевой собственник обязан совершить сделку по условиям, указанным в уведомлении. В противном случае совладелец имеет право оспорить сделку и выступить в качестве покупателя.

Таким образом, при покупке доли квартиры требуется не согласие совладельцев, а их своевременное уведомление о продаже.

Покупка без согласия сособственников

Не требуется уведомление совладельцев, если покупатель является долевым собственником квартиры. В такой ситуации продавец не должен сообщать другим владельцам о совершении сделки.

Поэтому популярной ситуацией при продаже доли в квартире третьим лицам является передача в дар микродоли жилого помещения. Гражданин не должен учитывать мнение совладельцев при дарении и завещании доли.

После перехода прав на микродолю, новый собственник наделяется всеми правами владельца и может выкупить долю.

Законодатель предусмотрел ряд мер, чтобы сделки с долями квартир были менее рискованными. Поэтому договор подлежит заверке нотариусом, а совладельцы и супруги должны дать согласие на сделку.

Чтобы не совершить ошибок при заключении контракта, сторонам целесообразно получить консультацию юриста. Такую возможность можно получить прямо на сайте, причем совершенно бесплатно.

  Оставьте заявку в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/soglasie-na-pokupku-doli-v-kvartire/

Закон о продаже доли в квартире 2020: запрет и согласие, уведомление собственников, как же продать

Согласие собственников квартиры на продажу

Купля-продажа доли в объекте недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 16 ч.1 с учетом положений параграфа 7 главы 30). При этом закон делит общее имущество на два вида:

  • долевую собственность (когда у каждого участника в собственности имеется доля, размер которой определен);
  • совместную собственность (когда размер доли не определен).

При этом доля может быть выделена в натуре (т.е. иметь физическое выражение) или иметь процентное или долевое выражение по отношению к общей массе имущества.

Для того чтобы произвести отчуждение доли в жилом или нежилом помещении, необходимо соблюсти ряд необходимых требований:

  1. Преимущественное право покупки имеют собственники остальных долей в этом имуществе. Произвести отчуждение своей части третьим лицам возможно только после того, как остальные сособственники отказались от приобретения либо не выразили согласия приобрести продаваемую долю.
  2. Сделка по отчуждению такого имущества требует обязательного нотариального оформления.

Пошаговая инструкция, как продать долю

Как правило, у владельцев общего имущества в собственности имеются доли, выраженные в виде дробей, определяющих размер каждой доли по отношению ко всему общему имуществу. В документах о праве собственности это выглядит следующим образом: например, 1/3 доли в общей долевой собственности или 69/100 долей в общей собственности на недвижимое имущество.

Выделение части, установление ее коммерческой стоимости

Продать часть недвижимости можно в том случае, если ее размер документально определен. Допускается продажа как выделенной в натуре доли, так и части помещения, чей размер определен в долевом соотношении.

Если имущество находится в общей совместной собственности (т.е. размер долей сособственников не установлен), то перед продажей необходимо осуществить распределение долей между участниками общей собственности. Правила выдела предусмотрены ст.

254 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Затем необходимо определить рыночную стоимость имущества, подлежащего продаже. Это важный этап, поскольку стоимость недвижимости является одним из основных условий договора купли-продажи, также стоимость должна в обязательном порядке фигурировать в уведомлении, направляемом сособственникам, следовательно, изменение ее в будущем достаточно проблематично.

Устанавливая цену на продаваемую часть недвижимости, необходимо понимать, что круг потенциальных покупателей не слишком велик, поэтому при определении рыночной стоимости принято использовать различные понижающие коэффициенты. Итоговая стоимость доли будет зависеть от нескольких факторов:

  • Размера продаваемой доли.
  • Месторасположения объекта.
  • Года постройки, технического состояния.
  • Инфраструктуры.
  • Количества сособственников.

Доля, имеющая натуральное выражение, как правило, стоит дороже, чем та, размер которой определен в дробном соотношении.

Профессиональные оценщики для определения стоимости доли в объекте недвижимости используют следующую формулу:

СКВ х Д/2 х К, где:

  • СКВ – стоимость недвижимости на рынке;
  • Д – размер доли в имуществе;
  • К – понижающие коэффициенты.

Как оформить уведомление для других владельцев?

Соблюдение прав сособственников на общее имущество – одно из основных правил при осуществлении купли и продажи доли общей недвижимости. От грамотного составления уведомления во многом зависит дальнейшая судьба сделки.

Источник: https://EarthMC.ru/kvartira-i-dom/kak-prodat-svoyu-dolyu-v-kvartire.html

Юрист подскажет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: